پایان نامه مقطع کارشناسی ارشد رشته حقوق

پایان نامه جهت اخذ درجه کارشناسی ارشد

رشته حقوق

عنوان:

مطالعه حقوق و قانون پيش فروش ساختمان

برای رعایت حریم خصوصی نام نگارنده درج نمی گردد

تکه هایی از متن به عنوان نمونه :

مقدمه

الف . تعريف مسأله و سوالات تحقيق

در چند دهه اخير، مسكن يكي از بزرگترين دغدغه های افراد جامعه بوده می باشد. درسالهاي بعد از انقلاب نظر به افزايش جمعيت طبيعتا نياز به مسكن نيز افزايش پيدا كرد و با در نظر داشتن محدوديت و گران قيمت بودن زمين هاي شهري، اشخاصي كه در ساخت و ساز فعاليت داشتند به ساختن آپارتمان و انبوه سازي روي آوردند. اما در ساختن چنين پروژه هايي هم سازندگان كه فروشندگان آينده آن بودند نياز به سرمايه داشتند و هم از طرف ديگر، خريداران نيز اصولا با در نظر داشتن قيمت بالاي مسكن توانايي پرداخت يكجاي ثمن را نداشتند و اين نياز خود سبب به وجودآمدن يك قرارداد عرفي به نام قرارداد پيش فروش آپارتمان گردید كه شرايط و حدود و ثغور آن قانونا مشخص نبود و حتي دادگاه ها در آغاز در صحت چنين قراردادي تأمل مي كردند و رويه قضايي ثابتي وجود نداشت، اما نظر به نياز شديد و عرف حاكم بر اين قضيه، رويه قضايي نيز به صحيح دانستن اين قراردادها روي آورد. در سالهاي اخير دعاوي كثيري در اين خصوص در دادگاه ها مطرح گرديد كه در نهايت در سال 1389 با نگاه به تمامي اين مشكلات، قانوني به نام قانون پيش فروش ساختمان به تصويب مجلس رسيد كه موجب از بين رفتن عرف بر اين قراردادها گرديد.

ويژگي هاي خاص اين قرارداد، سبب نوعي دخالت حقوق عمومي در حقوق خصوصي شده و قوانين امري و ابتكارات خاصي در اين قانون پيش بيني شده می باشد. اين قانون اصولا در جهت حمايت از پيش خريدار می باشد. مواردي از ابتكارات خاص اين قانون به گونه مثال عبارت اند از: لزوم تصريح يازده مورد در قرارداد مانند تعيين داوران(ماده 2)، لزوم تنظيم سند رسمي(ماده 3) و تدريجي بودن مالكيت(ماده 13).

در مورد لزوم تصريح يازده مورد در قرارداد پيش فروش ساختمان كه از آنها مي توان به شروط شکلي انعقاد قرارداد تعبير كرد سؤالاتي به توضیح ذيل مطرح مي گردد:

  • ضمانت اجراي عدم قيد هر يك از شرايط مندرج در ماده 2 اين قانون چيست؟
  • آيا قرارداد پيش فروش ساختمان كه به صورت عادي تنظيم مي گردد و مقررات اين قانون در آن رعايت نشده نافذ می باشد؟

 

ب .پيشينه تحقيق

نظر به عدم وجود پيشينه قانوني در اين زمينه و جديد بودن موضوع آن، پ‍‍‍‍ژوهش خاصي در اين مورد صورت نگرفته و تنها برخي از مولفان در مورد ماهيت اين نوع قرارداد مطالبي گفته اند اما پيش از تصويب اين قانون به صورت پراكنده نسبت به اين موضوع پژوهش هايي صورت گرفته می باشد براي مثال:

1- «تعهدي كه فروشنده نسبت به ساختن و تحويل دادن آپارتمان به گردن دارد تعهد به نتيجه می باشد يعني در صورتي به عهد خود وفا كرده می باشد كه نتيجه مطلوب در قرارداد را به دست آورد و گرنه مسئول عهدشكني خويش می باشد.»(كاتوزيان، 1384: 280/1)

2- «شرط گاه آثار حقوقي عقد را مقيد مي سازد و اجراي آن را به تاخير مي اندازد و گاه اين آثار را منوط و معلق به وقوع حادثه خارجي مي سازد قسم نخست را شروط تقييدي و قسم دوم را شروط تعليقي مي نامند.»(كاتوزيان، 1383: 124/3)

3- «يكي از مظاهر زندگي مدرن امروز احداث واحدهاي ساختماني تجاري يا مسكوني اکثرا عمودي در قالب مجتمع و فروش اينگونه تاسيسات قبل از احداث مي باشد كه در آغاز مستلزم انعقاد قراردادهايي می باشد كه از آن به قراردادهاي ساخت و ساز تعبير مي گردید كه در نوع خود جديد و ابداعي محسوب مي گردد.»(حاتمي و ذاكري نيا، 1389: 71)

4- «بر اساس قرارداد پيش فروش آپارتمان خريدار با پرداخت بخشي از ثمن معامله به هنگام انعقاد قرارداد و انجام ساير تعهدات به هنگام اجراي قرارداد نوعي حق عيني نسبت به آپارتمان پيدا مي كند.»(عليزاده، 1382: 37)

 

ج. حدود پژوهش

بررسي موضوع در حقوق ايران و قانون پيش فروش ساختمان.

 

د. فرضيات

1- در صورت عدم قيد هر يك از شرايط مندرج در ماده 2 حسب مورد ممكن می باشد قرارداد باطل بوده و يا اينكه از شمول مقررات اين قانون خارج گردد.

2- اگر قرارداد پيش فروش ساختمان به صورت عادي تنظيم گردد قرارداد صحيح بوده ولي مشمول قانون پيش فروش ساختمان نيست.

 

ه. روش تحقيق

در اين پژوهش به شيوه مطالعه كتابخانه اي به جمع آوري اطلاعات پرداخته و سپس به تجزيه و تحليل آنها مي پردازيم از اين رو روش تحقيق، توصيفي- تحليلي با بهره گیری از منابع کتابخانه اي مي باشد.

 

ي. تقسيم مطالب

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را در شماره بندی انتهای صفحه بخوانید              

در اين پايان نامه در فصل اول به گونه مختصر به کليات پرداخته و در مورد تاريخچه قرارداد پيش فروش ساختمان و ماهيت اين قرارداد بحث خواهيم نمود. مباحث اصلي اين پايان نامه در فصل دوم و سوم بررسي مي گردد. در فصل دوم به شرايط ماهوي قرارداد پيش فروش مي پردازيم. شرايط قرارداد پيش فروش ساختمان که همان شرايط عمومي صحت معاملات می باشد را در چهار مبحث بررسي مي کنيم، مهمترين شرط در شرايط ماهوي طريقه اعلام اراده در قرارداد پيش فروش می باشد که ما به اين پرسش پاسخ خواهيم داد که آيا قرارداد پيش فروش که به صورت سند رسمي در دفتر خانه تنظيم نيافته اصولا صحيح می باشد؟ جواب اين سوال در اقدام آثار فراواني را در زندگي اجتماعي و اقتصادي مردم به ويژه پيش خريداران به دنبال خواهد داشت که در پاسخ به آن از نظريات استادان حقوق و فتاواي مراجع تقليد در موارد مشابه بهره گیری مي کنيم، و پس از آن به ساير شرايط ماهوي مثل موضوع معامله که در قرارداد پيش فروش مثل اینکه موجود نيست مي پردازيم.

در فصل دوم نيز از شرايط شکلي قرارداد پيش فروش بحث خواهيم نمود و در آن ضمن بحث از شرايط پيش و حين تنظيم قرارداد پيش فروش، به اين سوال پاسخ مي دهيم که قانونگذار با چه ضمانت اجرايي مي تواند طرفين قرارداد پيش فروش را از از بنگاه هاي خريد و فروش مسکن جدا و به سوي دفاتر اسناد رسمي ترغيب و هدايت کند تا مهمترين شرط شکلي قرارداد تحقق يابد.

شما می توانید مطالب مشابه این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید                     

***ممکن می باشد هنگام انتقال از فایل اصلی به داخل سایت بعضی متون به هم بریزد یا بعضی نمادها و اشکال درج نشود اما در فایل دانلودی همه چیز مرتب و کامل و با فرمت ورد موجود می باشد***

متن کامل را می توانید دانلود نمائید

زیرا فقط تکه هایی از متن پایان نامه در این صفحه درج شده (به گونه نمونه)

اما در فایل دانلودی متن کامل پایان نامه

 با فرمت ورد word که قابل ویرایش و کپی کردن می باشند

موجود می باشد

تعداد صفحه : 122

قیمت : چهارده هزار و هفتصد تومان